Proyecto de Ordenanza
EXPTE: CO-0062-01298548-7
Presentado: 04 MAY 2016
EXPTE: CO-0062-01298548-7
Presentado: 04 MAY 2016
Reglamento de mensuras, subdivisiones y urbanizaciones
Las disposiciones del presente Reglamento alcanzan y rigen asuntos relacionados directa o indirectamente con la mensura, subdivisión y urbanización del suelo, con especial atención a las condiciones que éstas deben cumplir en cuanto a su procedimiento, de forma tal de garantizar la conformación ordenada y planificada de la ciudad; la ejecución de las redes de infraestructura y provisión de servicios requeridos según estándares de urbanización por distrito; la trama urbana que permita articular un sistema de movilidad urbana; la conformación de los espacios verdes, de recreación, esparcimiento y equipamiento público; las reservas urbanas de tierra y demás aspectos que posibiliten el ordenamiento urbanístico según parámetros de sustentabilidad social, económica y ambiental del territorio que comprende la jurisdicción del municipio de Santa Fe
Autor:
Simoniello
Artículo 1º: Las disposiciones del presente Reglamento alcanzan y rigen asuntos relacionados directa o indirectamente con la mensura, subdivisión y urbanización de suelo, con especial atención a las condiciones que éstas deben cumplir en cuanto a su procedimiento, de forma tal de garantizar la conformación ordenada y planificada de la ciudad; la ejecución de las redes de infraestructura y provisión de servicios requeridos según estándares de urbanización por distrito; la trama urbana que permita articular un sistema de movilidad urbana; la conformación de los espacios verdes, de recreación, esparcimiento y equipamiento público; las reservas urbanas de tierra y demás aspectos que posibiliten el ordenamiento urbanístico según parámetros de sustentabilidad social, económica y ambiental del territorio que comprende la jurisdicción del municipio de Santa Fe. Este reglamento se complementa con las disposiciones contenidas en la Ordenanza N° 11.748 -Reglamento de Ordenamiento Urbano-; Ordenanza N° 7.279 -Reglamento de Edificaciones-, Ordenanza N° 12.090 -Código de Publicidad y Propaganda- y demás normas complementarias o las que en el futuro las modifique.
Artículo 2º: A fin de la correcta comprensión, interpretación y aplicación del presente Reglamento, se detallan a continuación las siguientes definiciones:
PARCELA: “Representación de la cosa inmueble de extensión territorial continua, deslindado por una poligonal de límites correspondiente a uno o más títulos jurídicos o una posesión ejercida, cuya existencia y elementos esenciales consten en un documento cartográfico, registrado en el organismo catastral” (Art. 4 Ley 26.209)
MENSURA: Entiéndase por mensura a la operación de agrimensura compuesta por un conjunto de actos tendientes a investigar, identificar, determinar, medir, ubicar, representar y documentar límites territoriales de objetos legales de derecho público y privado conforme a las causas jurídicas que los originan.(Art. 8 Res SCIT 026/12)-
MENSURAS DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Comprende la constitución de unidades funcionales y espacios comunes. En su caso, corresponderá donación de fracciones para la consolidación de red vial.
SUBDIVISIÓN: Comprende la división de una parcela en dos o más, sin la apertura
de red vial.
SUBDIVISIÓN SIMPLE: Considérase al fraccionamiento de una parcela en el que las resultantes tienen, por lo menos, uno de sus líneas divisorias laterales adyacentes a vía pública.
SUBDIVISIÓN CON PASILLOS: Considérase al fraccionamiento de parcelas en la que los lotes resultantes tengan salida/acceso a la vía pública, a través de un paso que podrá ser de servidumbre, en condominio o exclusivo. Serán admitidos en los distritos establecidos de acuerdo a la normativa vigente.
SUBDIVISIÓN FORZOZA: Supuestos donde el fraccionamiento de la parcela se efectúa por disposición judicial.
URBANIZACIÓN: Proceso de fraccionamiento del suelo, que determina la conformación de nuevos núcleos urbanos, o la ampliación y/o modificación de los ya existentes, con la delimitación total o parcial de manzanas, y donde se deben destinar fracciones para constituir la red vial, proveer de infraestructura y servicios básicos y, en su caso, la creación de espacios verdes o libres destinados al equipamiento
comunitario y/o la donación de área reserva de tierra para la ciudad.
LOTEO: Se entiende al proceso de urbanización, mensura con donación de calles y/o subdivisión en el que las nuevas parcelas son destinadas con fines de vivienda y/o locales comerciales.
MANZANA: Se entiende por manzana toda fracción rodeada por vías públicas. Las manzanas serán preferentemente de forma cuadrangular o rectangular, pudiéndose considerar otra forma justificada por condicionantes urbanos o físicos
PARCELA FRENTISTA: es la que tiene por lo menos una de sus líneas divisorias laterales adyacente a la vía pública;
PARCELA DE ESQUINA: es la que tiene por lo menos dos líneas divisorias laterales sobre distintas vías públicas;
PARCELA INTERNA: es la que tiene salida/acceso a la vía pública a través de un paso que podrá ser de servidumbre, en condominio o exclusivo.
RED VIAL: Comprende los pasajes, calles y avenidas de la ciudad.
SUPERFICIE TOTAL: Superficie de la parcela de acuerdo a mensura efectuada o al título antecedente de acuerdo a este.
SUPERFICIE UTIL: Superficie del inmueble resultante, una vez descontadas las fracciones destinadas a red vial y espacio verde.
ACCESO A LA INFORMACIÓN: Derecho de toda persona física o jurídica, pública o privada consistente en solicitar y recibir en el marco de las pautas establecidas en la Ordenanza Nº 11.450 de la ciudad de Santa Fe, información completa, veraz, adecuada y oportuna, vinculada a cualquier actuación –en cualquier estado del trámite- referida a las temáticas previstas en la presente, a efectos de permitir y
promover una permitir y promover una efectiva participación ciudadana.
INSTANCIA DE PARTICIPACIÖN CIUDADANA: Derecho de toda persona física o jurídica, pública o privada complementario del derecho de acceso a la información, consistente en la posibilidad de solicitar, de acuerdo a las pautas previstas en la presente, la incorporación de elementos de convicción, informes técnicos o posiciones fundadas en aquellas actuaciones que se promuevan con el objeto de
obtener algún permiso, autorización o visación regulados por la presente, de modo previo al dictado del acto administrativo correspondiente.
Artículo 3º: Será organismo de consulta y revisión del presente Reglamento la Comisión creada por el Articulo 5º de la Ordenanza Nº 11.748 – Reglamento de Ordenamiento Urbano-. A tales efectos, la mencionada Comisión podrá considerar los casos no contemplados específicamente en el presente Reglamento y proponer las actualizaciones o modificaciones del presente cuerpo normativo, teniendo en cuenta la experiencia que surja de la aplicación sus disposiciones y del estudio de las distintas variantes urbanísticas que vayan surgiendo.
Artículo 4º: La aplicación e interpretación de las normas establecidas en el presente Reglamento estará a cargo de la Secretaria de Planeamiento Urbano. Asimismo, oportunamente deberá dar intervención a la Secretaria de Hacienda, a la Secretaria de Obras Publicas y Recursos Hídricos, y de corresponder, a otras secretarias con competencia de conformidad con la estructura orgánico-funcional de Departamento Ejecutivo Municipal.
Artículo 5º: Las parcelas serán preferentemente de forma rectangular disponiéndose de modo que las líneas divisorias laterales, en cuanto sea posible, se hallen en ángulo recto con la línea municipal. Queda prohibido el parcelamiento en terrenos del que resulten parcelas que no tengan acceso a la vía pública. Las parcelas deberán cumplir con la superficie y frente mínimo fijado para cada distrito de zonificación establecidos en la Ordenanza N° 11.748 -Reglamento de Ordenamiento Urbano.
Artículo 6º: Cuando por razones del trazado, la red vial o condiciones físicas no se pudieran asignar a todas las parcelas proyectadas las medidas mínimas fijadas por las disposiciones vigentes, se aceptarán hasta un 10 % (diez por ciento) del total de las parcelas correspondiente a la manzana con medidas inferiores a las establecidas, exceptuando de esta tolerancia a las parcelas en esquina. Las parcelas resultantes de esta consideración no podrán ser inferiores en sus medidas, lineales o de superficie, al 80 % (ochenta por ciento) de las medidas mínimas reglamentarias.
Artículo 7º: En toda urbanización, subdivisión y constitución de Propiedad Horizontal donde se deba completar la red vial existente, el propietario deberá ceder gratuitamente a favor del Municipio las fracciones de terreno destinado a la configuración de la red vial. Se deberán conformar respetando los lineamientos generales de la Ordenanza N° 11.748 -Reglamento de Ordenamiento Urbano- y la prolongación natural de la red vial del entorno, reduciendo al máximo las intersecciones y evitando las posibilidades de encuentros conflictivos o peligrosos en la circulación vehicular. Asimismo, será de aplicación la Ordenanza 9.513 y/o la que se establezca mediante Plan Especial de Urbanización.
Artículo 8º: Cuando se proyecta en el interior de la parcela (total o parcialmente, la traza), el titular dominial deberá donar a la Municipalidad la fracción correspondiente.
Artículo 9º: Cuando la traza afecte la parcela del interesado y la del colindante, podrá este último prestar conformidad a la donación de la parte que le corresponde a los efectos de que sea posible la apertura de la calle mencionada. En todos los casos, el sector de calle ubicado en el terreno del interesado deberá ser donado a la Municipalidad.
Artículo 10º: En el caso en que la nueva traza a abrir afecte menos de 10 (diez) metros de ancho de la fracción del interesado, y no exista conformidad del lindero a donar voluntariamente la parte que le corresponde para completar el ancho establecido, no se aprobará subdivisión de parcelas ni edificación con frente a dicha traza vial hasta que la misma no tenga el ancho previsto. A su vez, se dejará expresa constancia en la ficha correspondiente a la propiedad colindante en la Dirección de Catastro de la traza de la futura calle, aclarándose que si se realizaran cualquier operación de urbanización y/o subdivisión y/o edificación, será obligación del propietario ceder sin cargo alguno la superficie que le corresponda para completar el ancho de la referida calle.
Artículo 11º: Los pasajes públicos deberán tener, salvo disposición normativa expresa y/o situación de hecho consolidada a la fecha de la sanción de la presente, un ancho mínimo de doce (12) metros y las calles de diecisiete (17). Las distancias mencionadas se determinarán de línea municipal a línea municipal existente o proyectada.
Artículo 12º: Las calles de acceso o pasajes públicos tendrán un longitud máxima de ciento cincuenta (150) metros medidos entre ejes de calles. Las de acceso sin salida deberán terminar en “cul de sac” y tendrán una longitud máxima de 150 (ciento cincuenta) metros medidos entre el eje de calle y el extremo final del “cul de sac”. Los “cul de sac” tendrán las dimensiones que permitan inscribir dentro de su superficie un circulo cuyo diámetro no sea menor a 22 (veintidós) metros.
Artículo 13º: Salvo situaciones de hecho pre existente a la fecha de sanción de la presente, en las manzanas objeto de mensura se deberán determinar veredas superiores a los tres (3) metros, de forma tal que se pueda garantizar la ejecución de la respectiva cinta verde.
Artículo 14º: En los casos de urbanización y subdivisión con donación de calles donde las parcelas sean adyacentes a vías férreas, se deberá ceder al Municipio una parcela con destino a red vial no menor a 12 metros.
Artículo 15º: Para los inmuebles a urbanizar con frente a las rutas Provincial Nº 1 y Nacional Nº 168, se deberá ceder fracciones destinadas a la red vial necesario, de acuerdo a normativa vigente.
Artículo 16º: En todo el largo de las defensas contra las inundaciones construidas o a construirse en el ejido municipal deberán afectarse treinta (30 metros) medidos perpendicularmente al pie de la defensa, del lado seco, materializado por el alambrado de protección, para la construcción de una calle de servicios, la que deberá ser donada por el interesado.
Artículo 17º: En toda urbanización donde la superficie total de la parcela sea mayor a una (1) hectárea, será obligación del propietario ceder gratuitamente una superficie de terreno equivalente al 10 % de la superficie total de la parcela a urbanizar, con destino a espacio verde.
Artículo 18º: Las parcelas con superficie inferior a una (1) hectárea quedan exceptuadas de la obligación establecida en el artículo anterior, siempre que el o los propietarios de la parcela a urbanizar no sean a su vez titulares de otras parcelas linderas aún calle de por medio y que sumadas superen la hectárea. En el caso, el porcentaje a donar se tomará en relación a las parcelas sumadas si la o las parcelas que no se proponen urbanizar tienen una superficie total a una (1) hectárea, caso contrario, el porcentaje se calculará en relación a la parcela a urbanizar exclusivamente.
Artículo 19º: En casos de subdivisión simple de una parcela mayor a una (1) hectárea donde las parcelas resultantes de la mensura sean inferiores a una (1) hectárea, se deberá determinar y afectar las fracciones que deberán ser donadas al Municipio de acuerdo al área de urbanización y distrito de zonificación en que se encuentre. En estos casos la donación deberá realizarse al momento de efectuarse el loteo o permiso de edificación de vivienda colectiva en cada una de las parcelas resultantes de la fracción.
Artículo 20º: La superficie del espacio verde no podrá ser inferior a la mínima establecida para parcelas, de acuerdo a lo exigido para las diferentes áreas del municipio, a excepción de las fracciones objeto de urbanización que sean inferiores a dos (2) hectáreas.
Artículo 21º: Los espacios verdes deberán proyectarse de modo que sus dimensiones y formas sean aptas para la recreación, reservándose la Municipalidad el derecho de disponer la localización que mejor se ajuste a los fines previstos, teniendo en cuenta la ubicación y características de la superficie.
Para fijar qué sector debe especificarse como espacio verde, se debe tener en cuenta lo siguiente:
a) Relación de la nueva urbanización con otras colindantes o en su zona, en lo referido a la existencia de plazas, espacios verdes, escuelas, centros vecinales, entre otros supuestos similares.
b) La conformación de espacios verdes de mayor fracción.
Artículo 22º: Espacio verde en zona de Parques. En aquellos casos que la parcela ofrecida con destino a espacio verde no responda al interés municipal por no ser necesarias como espacio verde en función de la cantidad existente en el sector, ésta puede, previo informe de la Secretaría de Planeamiento, el Ente Autárquico Santa Fe Hábitat: Agencia para el Desarrollo Social y Urbano y la Subsecretaría de Ambiente, afectarlo como área de reserva al Banco de Tierras de la Ciudad. De considerar favorable el Departamento Ejecutivo Municipal ésta situación deberá enviar mensaje al Honorable Concejo Municipal a los fines de que el mismo se expida.
Artículo 23º: Área de reserva de tierras: En todo proceso de urbanización de fracciones mayores a una (1) hectárea, el propietario deberá ceder gratuitamente a favor de la Municipalidad el cinco por ciento (5%) de la superficie útil del inmueble a urbanizar, como área de reserva. Los inmuebles incorporados por esta disposición urbanística, constituyan la reserva de tierras integran el patrimonio de Santa Fe Hábitat: Agencia para el Desarrollo Social y Urbano - Ordenanza Nº 10.382 – artículo 7º - inc. d).
Artículo 24º: Afectación al banco de tierras en lugar distinto de la urbanización: Facultase al Departamento Ejecutivo a considerar que la fracción de tierra a ceder en cumplimiento del artículo anterior, sea efectuada en otro sector del Municipio, debiendo garantizarse que el inmueble tenga similar valor objetivo, siempre que resulte conveniente. De considerar favorable ésta situación el Departamento Ejecutivo Municipal deberá enviar de inmediato mensaje al Honorable Concejo Municipal a los fines de que el mismo se expida como condición previo a la aprobación de la consulta previa u otorgamiento de autorización de mensura (Visado).
Artículo 25º: Encomiéndase al Departamento Ejecutivo Municipal la elaboración, determinación y caracterización de áreas especiales de urbanización donde se determine previamente la prolongación de la red vial, conformación de las manzanas, disposición de espacios verdes, áreas de reserva de tierra y proyectos de reconversión urbanísica.
Artículo 26º: En los supuestos de áreas especiales de urbanización, las disposiciones establecidas precedentemente regirán de forma supletoria.
Artículo 27º: En todo proceso de urbanización, será obligación del propietario de proveer de infraestructura y redes de servicio a las parcelas resultantes, de acuerdo a lo que se establezca para cada distrito en la Ordenanza N° 11.748 - Reglamento de Ordenamiento Urbano-.
Artículo 28º: A pedido del interesado y a través de la Secretaría de Planeamiento, las Direcciones competentes según cada obra requerida, deberán suministrar las especificaciones necesarias para su ejecución, estableciendo un pliego de especificaciones técnicas mínimas de forma tal de garantizar la agilidad y eficiencia en la tramitación.
Artículo 29º: Garantía. Teniendo en cuenta que la ejecución de las obras de infraestructura comprometen no solo el desarrollo del emprendimiento privado determinado, sino que principalmente interesan a la Ciudad, el propietario obligado a proveer de infraestructura y redes de servicio, deberá garantizar el cumplimiento y ejecución de estas por el monto total y por el plazo establecido para su ejecución. Para ello, podrá hacerlo mediante:
a) La constitución de un Fondo de Garantía, mediante depósitos de dinero en efectivo.
b) Avales bancarios.
c) Seguro de caución.
d) Constitución de hipoteca en primer grado.
e) Oferta de donación sobre fracción determinada.
Artículo 30º: Transcurridos el plazo establecido para la ejecución de las obras sin que éstas se hayan realizado, la Secretaría de Planeamiento procederá a intimar al interesado a su finalización en tiempo prudencial, vencido el cual, la Municipalidad podrá disponer la ejecución de las mismas directamente o mediante contratación de terceros a cargo del propietario, haciendo efectiva la garantía en forma total o parcial.
Artículo 31º: Finalizada la ejecución de la infraestructura el propietario podrá solicitar la devolución o cancelación de las fianzas constituidas, no originando dicho procedimiento derecho alguno al reclamo de intereses o indemnizaciones en concepto de depreciación monetaria.
Artículo 32º: La Secretaría de Planeamiento será la encargada de controlar, con apoyo de las reparticiones con competencia específica, la correcta ejecución de las obras.
Artículo 33º: Las obras deberán realizarse dentro del año de otorgamiento del permiso de mensura. La Secretaría de Planeamiento podrá prorrogar dicho plazo por seis meses y por única vez, ante la solicitud fundada del obligado.
Artículo 34º: Será a cargo del propietario el costo total del mejorado granular, pavimento y los desagües comprendidos dentro de su fracción de acuerdo a lo establecido por la Ordenanza N° 11748 -Reglamento de Ordenamiento Urbano-. En tales supuestos, se ejecutará el proyecto de mejorado, pavimentación y desagüe previa intervención de las reparticiones competentes.
Artículo 35º: El propietario podrá optar por un tipo de pavimento asfáltico o de hormigón con las siguientes características básicas.
a) Pavimento articulado/intertrabado. Construcción de un cordón cuneta de hormigón.
b) Pavimento tipo “concreto asfáltico”: compactación del suelo natural para sub-base, construcción de una base de suelo cemento de 0,15 metros de espesor, con suelo apto para tal fin. Colocación de un carpeta de concreto asfáltico de 0,05 metros de espesor. Construcción de un cordón cuneta de hormigón;
c) Pavimento de “hormigón”: compactación del suelo natural, construcción del pavimento de hormigón de 0,15 metros de espesor con cordones integrales
Artículo 36º: Pavimento de Avenidas: Cuando la fracción a ceder con destino a red vial sea para conformar una avenida, solo será exigible la pavimentación de la calzada correspondiente a la fracción a Urbanizar.
Artículo 37º: Tal como se encuentra establecido para todos los distritos de la Ordenanza N° 11748 -Reglamento de Ordenamiento Urbano-, será obligación del propietario la provisión de agua potable por extensión de red, para el total de los lotes y espacios verdes. La extensión para la fracción correspondiente a la reserva de tierras será a cargo de la Municipalidad.
Artículo 38º: Con la presentación definitiva del plano para el otorgamiento de la autorización de mensura, se deberá acompañar la factibilidad otorgada por la empresa prestataria del servicio de agua potable.
Artículo 39º: Tal como se encuentra establecido para todos los distritos de la Ordenanza N° 11748 -Reglamento de Ordenamiento Urbano-, será obligación del propietario ejecutar las obras de distribución de energía eléctrica, para el total de los lotes y espacios verdes. La extensión de red para la fracción correspondiente a la reserva de tierras será a cargo de la Municipalidad.
Artículo 40º: Con la presentación definitiva del plano para el otorgamiento de la autorización de mensura, se deberá acompañar la factibilidad otorgada por la empresa prestataria del servicio energía eléctrica.
Artículo 41º: Será obligación del urbanizador de realizar las obras de alumbrado público de toda la red vial y espacio verde a ceder.
Artículo 42º: Será obligación del propietario realizar la forestación de la red vial y espacio verde, de acuerdo a lo establecido en la Ordenanza Nº 11.924. El proyecto de forestación de la urbanización deberá ser ingresado con la presentación definitiva del plano de mensura y deberá contar con la aprobación de la secretaría de ambiente.
Artículo 43º: Establécese como nivel mínimo del suelo para la proyección y ejecución de subdivisiones simples y urbanizaciones, la cota municipal de 98,85 m. (noventa y ocho metros con ochenta y cinco centímetros) equivalente a la cota 15 (quince) I.G.M. del Instituto Geográfico Militar, el que regirá toda la jurisdicción de este municipio.
Determinase que los terrenos de nivel inferior a dicha cota serán admitidos para subdivisiones y urbanizaciones con destino residencia sólo cuando:
a) Se efectúen las obras de rellenamiento necesarias para alcanzar el referido nivel, con los grados de compactación adecuadas al uso previsto;
b) Se asegure un nivel óptimo en las conexiones viales, a los efectos de la integración adecuada con las áreas aptas, siempre y cuando aquel no provoque obstáculos al libre escurrimiento de las aguas. En este último caso será menester que se ejecuten previamente las obras necesarias.
Artículo 44º: En los casos de subdivisiones y urbanizaciones sobre terrenos ubicados en distritos urbanizables pero, que no posean la cota exigida en el artículo precedente, pero que se hallen defendidos por terraplenes y aledaños a sectores urbanizados en cota inferior a la exigida, se deberá acompañar estudio de impacto hídrico y ambiental en los términos de la Ley 11.717, atendiendo especialmente a garantizar que la defensa ejecutada reúna condiciones técnicas adecuadas, que no existan filtraciones de napa freática o anegamiento de pozos absorbentes, que se asegure la evacuación de aguas pluviales, entre otros supuestos.
Artículo 45º: No se admitirán tareas de rellenamiento en fracciones ubicadas en los distritos “zona de seguridad hídrica”, “reservorio”, y todo aquel que no admita el uso residencial, ni sobre las cavas determinadas como no aptas para rellenamiento de acuerdo al relevamiento efectuado por el Departamento Ejecutivo Municipal mediante Res. 207/2011.
Artículo 46º: En las mensuras sobre inmuebles que no modifiquen el estado parcelario y que no se encuentren alcanzadas por afectaciones administrativas u otra normativa urbanística, se deberá acreditar:
a) Acreditar el derecho sobre la fracción.
b) Autorización del propietario hacia el profesional para realizar el trámite de mensura.
c) Reposición o sellado correspondiente de acuerdo a lo establecido en la Ordenanza Tributaria Anual.
d) Certificado de Libre deuda de tasa general de inmueble y contribución de mejoras.
e) Dos copias del proyecto de plano de mensura firmada por profesional habilitado.
Artículo 47º: Dentro de los noventa (30) días corridos de ingresada la solicitud, la Secretaría de Planeamiento deberá emitir el acto administrativo que autorice o rechace la solicitud de autorización de mensura que no modifica el estado parcelario. De entenderse que se trata de otro supuesto regulado en el presente, deberá comunicarlo.
Artículo 48º: Autorízase al Departamento Ejecutivo Municipal a formalizar convenio con el Servicio de Catastro e Información Territorial en los términos de la Res. SCIT 004/2010, Art. 44.
Artículo 49º: Sin perjuicio de las disposiciones particulares que para cada supuesto se establezcan expresamente, las subdivisiones y urbanizaciones, sean por acto voluntario o forzoso, se regirán por el siguiente procedimiento:
1) Consulta preliminar.
2) Pre factibilidad.
3) Solicitud de autorización de mensura
4) Autorización de mensura
5) Visado de Plano.
Artículo 50º: El interesado podrá solicitar, como trámite previo a la presentación a la solicitud de pre factibilidad, consulta preliminar sobre la categorización del trámite a realizar. Efectuada ésta por parte de la Secretaria de Planeamiento, se le notificará al interesado. Esta es al solo efecto de la categorización del trámite administrativo, de acuerdo a la normativa vigente al momento de la solicitud.
Artículo 51º: El interesado deberá solicitar la pre factibilidad mediante profesional matriculado y por nota dirigida a la Secretaría de Planeamiento, en las condiciones establecidas en el Decreto Acuerdo 4174/15, más las siguientes:
1) Autorización del propietario para realizar el trámite.
2) Reposición o sellado correspondiente de acuerdo a lo establecido en la Ordenanza Tributaria Anual.
3) Libre deuda de tasa general de inmueble y contribución de mejoras.
4) Acreditará todo lo relativo a la titularidad del dominio del inmueble que se pretende mensurar, como así también que su propietario tiene la libre disposición de sus bienes.
5) Propuesta de obras de infraestructura y servicios de acuerdo al Distrito en que encuentre emplazada la parcela.
6) Propuesta de instrumento de constitución de garantía de la obras de infraestructura.
7) Si se hubiese efectuado consultas preliminares, deberá indicar expresamente las actuaciones relacionadas.
Artículo 52º: El cuanto al proyecto de plano de mensura, se deberán realizar las siguientes especificaciones:
1) Ubicación del terreno a mensurar.
2) Datos catastrales.
3) Red vial existente en el entorno.
4) Estimación del nivel del terreno (cota).
5) Dimensiones lineales, angulares y superficie total del terreno (plano de mensura antecedente) o croquis según título.
6) Propuesta de amanzanamiento.
7) Propuesta de parcelamiento, indicando el uso o destino.
8) Balance de superficies de las parcelas propuestas, indicando también las correspondientes a red vial, espacios verdes y reserva de tierras.
Artículo 53º: Acreditado el cumplimiento formal de los requisitos establecidos previamente, la Secretaría de Planeamiento deberá dar intervención a las Direcciones de Urbanismo y Catastro, Santa Fe Hábitat: Agencia para el Desarrollo Social y Urbano, Secretaría de Obras Públicas y la Subsecretaría de Ambiente – o quienes en el futuro posean dichas competencias-, a los efectos de que ésta se expidan respecto de la pre factibilidad del proyecto de mensura y el cumplimiento de las disposiciones urbanísticas.
Artículo 54º: De resultar necesaria excepción normativa para el otorgamiento de la pre factibilidad municipal, deberá ser remitido informe fundado al Honorable Concejo Municipal para su consideración.
Artículo 55º: La pre factibilidad deberá ser otorgada mediante resolución fundada de la Secretaría de Planeamiento, donde se deberá informar expresamente los alcances de la presente, aclarando que la misma no constituye autorización definitiva de la mensura.
Artículo 56º: En el acto de otorgamiento de la pre factibilidad municipal deberá quedar claramente establecido el proyecto de parcelamiento con balance de superficies; destino de cada una de las parcelas; obras de infraestructura a realizar, plazo de ejecución y garantía propuestas.
Artículo 57º: Si la administración formulare observaciones a la solicitud de pre factibilidad municipal, se notificará de modo fehaciente al interesado en el domicilio constituido, otorgándosele plazo de treinta (30) días corridos de plazo para efectuar la nueva presentación. De no realizarse dentro del plazo establecido, se considerará desistido el trámite de autorización.
Artículo 58º: La pre factibilidad posibilitará al interesado, de corresponder, a tramitar ante los Ministerios Provinciales correspondientes los estudios de impacto hídrico y ambiental conforme Ley 11.730, 11.717 y Res. 292/12. En caso de no ser necesaria la tramitación de los estudios mencionados, se evaluará directamente el otorgamiento de la autorización de mensura.
Artículo 59º: Aprobado el estudio de impacto hídrico, ambiental y, de corresponder, el visado de la Dirección Provincial de Vialidad en el marco de lo establecido por le Resolución 063/115, o las que en el futuro las reemplacen, se podrá solicitar el otorgamiento de la autorización de mensura, acompañando la documentación respectiva.
Artículo 60º: Habiéndose dado cumplimiento a lo establecido en los artículos precedentes, previa evaluación y constitución de garantía de ejecución de obras, la Secretaría de Planeamiento deberá emitir el acto administrativo que autorice o rechace la solicitud de autorización de mensura.
Autorizada la mensura, se deberán dar inicio a la ejecución de las obras de infraestructura.
Artículo 61º: Si la administración formulare observaciones al proyecto, se notificará de modo fehaciente al interesado en el domicilio constituido, otorgándosele treinta (30) días corridos de plazo para efectuar la nueva presentación. De no realizarse dentro del plazo establecido, se considerará desistido el trámite de autorización.
Artículo 62º: En el caso de no cumplirse con los requisitos establecidos en la normativa aplicable, la solicitud deberá ser rechazada mediante acto administrativo, el que deberá ser notificado al interesado. Ante tal decisión, el particular podrá interponer los recursos administrativos establecidos en la Ley Nº 2.756. Vencido el plazo, se considerará desistido el trámite.
Artículo 63º: En el acto de otorgamiento de autorización de mensura deberá quedar claramente establecido el proyecto de parcelamiento aprobado; destino de cada una de las parcelas; obras de infraestructura a realizar, plazo de ejecución y garantía de estas.
Artículo 64º: Caducidad de la autorización de mensura: Si notificada la autorización de mensura, no se retirará la misma dentro de los 30 días corridos, se considerará caduca.
Artículo 65º: Donación de fracciones al Estado: Otorgada la autorización de mensura se deberá efectuar mediante actas confeccionadas al efecto en el Departamento de Escribanía Municipal, la transferencia gratuita a favor de la Municipalidad de Santa Fe de las superficies resultantes para conformar la red vial, espacios verdes y/o reserva de tierras. Se deberá declarar que dichas superficies se encuentran libres de ocupantes, como así también de que presta su conformidad para constituir en favor de la misma, a título gratuito, sobre las ochavas que corresponden a la fracción a urbanizar una servidumbre administrativa a perpetuidad de paso y vistas, con la obligatoriedad de no construir por debajo de la altura prevista en las reglamentaciones vigentes
Artículo 66º: Oportunamente, con una copia de plano registrado se remitirá el expediente a Escribanía Municipal para que proceda:
a. A la inscripción en el Registro General de la Propiedad Inmueble de la transferencia de dominio de las superficies destinadas para red vial y espacio verde –si correspondiere- por simple anotación marginal, con las constancias administrativas del caso (ver hoy CCyC);
b. A la inscripción de superficies las destinadas a reserva de tierras, cuando éste correspondiere;
c. A formalizar la correspondiente constitución de servidumbre sobre ochava;
Artículo 67º: En ningún caso serán otorgados certificados de libre deuda, certificados catastrales y permisos de edificación sobre las parcelas resultantes, mientras no se hayan efectuado las correspondientes inscripciones en el Registro General de la Propiedad Inmueble.
Artículo 68º: Para solicitar el visado definitivo del plano de mensura ante la Secretaría de Planeamiento, el interesado deberá acreditar la ejecución de las obras de infraestructura, haber realizado la oferta de donación de las fracciones con destino de red vial, espacio verde y/o reserva de tierras.
Artículo 69º: Con la solicitud de visado final, el interesado deberá adjuntar tres (3) copias del plano de mensura, los cuales deberán cumplir con las disposiciones técnicas dispuestas por el Servicio de Catastro e Información Territorial de la Provincia de Santa Fe mediante Resolución Nº 004/2010.
Artículo 70º: Constatado el cumplimiento de los requisitos, la Secretaría de Planeamiento rubricará las copias disponiendo: Una para su archivo interno, otra para el Servicio de Catastro e Información Territorial y la restante para ser entregada al interesado.
Artículo 71º: En los supuestos de mensura de inmuebles que se pretenda someter al régimen de propiedad horizontal, deberán intervenir, previo al otorgamiento de la autorización por parte de la Secretaría de Planeamiento, las Direcciones de Catastro y Edificaciones Privadas, a fin de controlar la correcta correlación entre lo edificado –final de obra- y lo mensurado, prestando especial atención en los destinos de uso para los que fueron construidas las unidades.
Artículo 72º: Se trata de supuestos de mensuras judiciales. En estas, las disposiciones relativas a red vial, espacio verde y reserva de tierras deberá materializarse como afectación en el plano correspondiente, independientemente de la propuesta de subdivisión.
Artículo 73º: La cesión de las fracciones será exigible al momento de efectuarse procedimiento voluntario regulado en el presente o en supuestos de solicitud de permiso de obra para vivienda colectiva. Asimismo, en dicho momento serán exigibles las disposiciones relativas a obras de infraestructura.
Artículo 74º: Establécese como obligación para todos los casos de subdivisiones simple donde las parcelas resultantes de la mensura sean inferiores a una (1) hectárea, la de determinar y afectar las fracciones que deberán ser donadas al Municipio de acuerdo al área de urbanización y distrito de zonificación en que se encuentre. En estos casos, tanto las donaciones con destino a constituir la red vial, espacio verde y/o reserva de tierras, como las que correspondan por mecanismos especiales de compensación, deberán realizarse al momento efectuarse loteo o permiso de edificación de vivienda colectiva.
Artículo 75º: Cuando de una parcela por subdividir se pretenda obtener dos lotes, cualquiera sea su ubicación en la manzana, se aceptará uno de ellos con la tolerancia en menor del 10 % para las medidas de frente y superficie, y, el otro deberá ajustarse a las medidas mínimas establecidas por las disposiciones vigentes o distribuir la tolerancia mencionada entre los dos lotes.
Artículo 76º: Considéranse como casos de excepción y cualesquiera sean sus medidas las subdivisiones que sea necesario realizar para ejecutar expropiaciones en general; y, cuyo resultado sea el de dos únicas parcelas, con las consiguientes denominaciones “Parcela” o “superficie para expropiar” y “parcela remanente de la expropiación”.
Artículo 77º: Cuando al realizar subdivisiones de cualquier superficie y medida, resultase una fracción que, por no contar con las dimensiones mínimas establecidas por las disposiciones vigentes según las distintas zonas del municipio estuviese destinada a ser unida a otro lote colindante, aquella será considerada como parcela “no transferible independientemente” y así constará en la respectiva ficha de Catastro, hasta tanto no se produzca su integración al segundo en el plano correspondiente. La parcela restante para este tipo de subdivisiones de caso especial deberá reunir todas las medidas y requisitos para cada caso que le corresponda según su zona.
Artículo 78º: En aquellos supuestos donde la mensura sobre los bienes de propiedad del Estado sea realizada con el fin de regularizar dominialmente situaciones de hecho a favor de sus ocupantes, para el otorgamiento de la autorización, deberán intervenir previamente una comisión de trabajos creada a tal efecto que deberá estar constituida por representantes (rango de no menor a Dirección) con competencia en: (1) Planeamiento, (1) Hábitat, (1) Obras Públicas, (1) Desarrollo Social, debiendo la misma considerar o proponer las posibles soluciones asesorando al Departamento Ejecutivo sobre las condiciones que deben respetarse frente a la aprobación de dichas urbanizaciones.
Artículo 79º: Cuando, a juicio de la Comisión se planteen dificultades calificadas de insalvables por la misma -en relación a las exigencias mínimas que se requieren en la presente-, motivadas por situaciones de hecho, el Departamento Ejecutivo estará facultado para autorizar las excepciones necesarias a fin de poder garantizar el derecho a la tierra de los vecinos.
Artículo 80º: Toda persona física o jurídica, pública o privada, tiene derecho, a solicitar y a recibir información completa, veraz, adecuada y oportuna vinculada a cualquier actuación –y en cualquier estado del trámite- referida a las temáticas previstas en la presente, de conformidad con el principio de publicidad de los actos de gobierno y atendiendo al carácter de bien social que ostenta la información pública, de conformidad a las pautas establecidas en la Ordenanza Nº 11.450 de la ciudad de Santa Fe.
Artículo 81º: El Departamento Ejecutivo Municipal generará una base de datos informatizada donde se registrarán las mensuras que modifiquen el estado parcelario y que hayan sido autorizadas por la Secretaría de Planeamiento. La base de datos contará información geográfica, datos relativos a las obras de infraestructura a realizar, disposición de la urbanización y todo otro elemento que el Departamento Ejecutivo Municipal estime conveniente .
Artículo 82º: El registro será de libre consulta por los vecinos, y sin restricción de ningún tipo ni pagos de ninguna especie, salvo que se soliciten informes por escrito o copias de los asientos, en cuyo caso rigen las normas que para tales casos prevé la normativa vigente. Asimismo, se deberá publicar en la página web de la Municipalidad de Santa Fe el listado completo de los planos visados.
Artículo 83º: En aquellos casos en que se inicien actuaciones que tengan por objeto la obtención de alguna pre factibilidad, autorización o visación previsto en la presente y que se vinculen a proyectos de gran escala o de gran impacto urbano, el Departamento Ejecutivo Municipal deberá dar publicidad adecuada por cinco (5) días por los medios que considere pertinente, incluida la página web oficial del Municipio, respecto de la solicitud y de las particularidades que estime conveniente a efectos de promover la participación ciudadana en el desarrollo de tales procedimientos.
A tales efectos, establecerá en la reglamentación un procedimiento donde se preverá un plazo no menor a treinta (30) días hábiles, a contarse desde el momento de finalización del plazo de publicidad previsto precedentemente, para que toda persona física o jurídica, pública o privada tenga la posibilidad de solicitar la incorporación de elementos de convicción, informes técnicos o cualquier otro instrumento que resulte de utilidad para el adecuado tratamiento de la solicitud correspondiente.
Artículo 84º: Deróguese la Ordenanza N° 7.677 y toda otra que se oponga a la presente.
Artículo 85º: Comuníquese al Departamento Ejecutivo Municipal.
Concejales y concejalas:
A través de la presente iniciativa se propone un nuevo Reglamento de mensuras, subdivisiones y urbanizaciones del suelo, con el principal objetivo de establecer en forma clara las condiciones que éstas deben cumplir en cuanto a su procedimiento, de forma tal de garantizar la conformación ordenada y planificada de la ciudad así como también determinar las obligaciones respecto a la ejecución de las redes de infraestructura y provisión de servicios requeridos según estándares de urbanización por distrito; la trama urbana que posibilite articular un sistema de movilidad urbana; la conformación de los espacios verdes, de recreación, esparcimiento y equipamiento público; las reservas urbanas de tierra y demás aspectos que posibiliten el ordenamiento urbanístico según parámetros de sustentabilidad social, económica y ambiental del territorio que comprende la jurisdicción del municipio de Santa Fe.
En éste marco, es importante destacar que con la sanción del nuevo Reglamento de Ordenamiento Urbano en el año 2010 la ciudad había actualizado una de las principales normativas que tiene que ver con la planificación y desarrollo urbano, ya que con ella se establecieron normas claras para la edificación en altura, actualizando los distintos distritos en los que se divide la ciudad e incluso estableciendo mecanismos para la captación de plusvalías urbanas.
Pero la ejecución del planeamiento urbano y ambiental de la ciudad debe ser pensada no solo en sentido vertical, es decir, pensada solo cuando vemos erigirse los grandes edificios, sino también cuando disponemos la habilitación de nuevo suelo para los distintos destinos posibles, de acuerdo a las necesidades y realidades de la ciudad. Fue así que desde este Concejo discutimos y aprobamos dos propuestas de áreas especiales de urbanización, como son Mi Tierra Mi Casa (Ord. 11.977) y la recientemente sancionada de Parque del Norte.
Sin embargo, las realidades y necesidades actuales deben ser abordadas integralmente y con perspectiva de futuro. Y debemos plantearnos que haremos con el escaso suelo libre que hay en la ciudad como uno de los principales temas a atender, porque somos responsables de establecer reglas claras para nuestros vecinos, para los inversores, para todos.
En este sentido, éste proyecto de ordenanza propone la actualización de la vieja Ordenanza Nº 7.677 del año 1979, pretendiendo regular asuntos relacionados directa o indirectamente con la mensura, subdivisión y urbanización del suelo en forma complementaria con las disposiciones contenidas en la Ordenanza N° 11.748 -Reglamentos de Ordenamiento Urbano-; Ordenanza N° 7.279 -Reglamento de Edificaciones-, Ordenanza N° 12.090 -Código de Publicidad y Propaganda- y demás normas complementarias o las que en el futuro las reemplacen.
Así, en primero lugar creemos importante establecer y clarificar algunos conceptos o definiciones que ayuden a una simplificada interpretación de las normas, para luego tratar las disposiciones urbanísticas básicas de la ciudad cuando de habilitar loteos por subdivisiones o urbanizaciones se trata, para luego pasar a considerar los distintos casos donde interviene el Municipio de modo previo a la registración de un plano de mensura en el Servicio de Catastro e Información Territorial de la Provincia de Santa Fe.
Creemos que el procedimiento de autorización de mensura, tal como ocurre con el conocido permiso de edificación para la construcción en altura, debe ser un procedimiento claro, que brinde seguridad jurídica para los actores intervinientes, que sea ágil, eficaz y que permita articulación con las distintas esferas del estado que tienen competencia para regular los diferentes aspectos que involucran el desarrollo de las ciudades. Necesitamos reglas claras para proyectar la ciudad.
Asimismo, creemos que los vecinos y vecinas de la ciudad tienen derecho, a solicitar y a recibir información completa, veraz, adecuada y oportuna vinculada a cualquier actuación –y en cualquier estado del trámite- referida a las temáticas previstas en la presente, de conformidad con el principio de publicidad de los actos de gobierno y atendiendo al carácter de bien social que ostenta la información pública, de conformidad a las pautas establecidas en la Ordenanza Nº 11.450 de la ciudad de Santa Fe, no sólo cuando son adquirentes o eventuales adquirentes de alguna parcela comprendida en alguno de los procedimientos regulados en el presente reglamento sino también cuando como vecinos de la ciudad pretendan saber cuáles son las intervenciones que se realizarán en cada barrio y a cargo de quien estará. Para ello, es que proponemos también crear un registro de mensuras autorizadas, de forma tal que la información sobre el desarrollo de la ciudad sea democratizada.
De igual modo, entendemos también que existen y existirán grandes proyectos urbanos que definirán buena parte del destino de las casi 1000 hectáreas que quedan libres en la ciudad, y para eso pensamos que es sumamente importante establecer mecanismos de participación ciudadana, donde se puedan escuchar las distintas voces, actores y vecinos para poder controlar y enriquecer los procesos de desarrollo urbano.
Muchos son los vecinos que sueñan con una fracción de suelo donde construir su vivienda, pero que también quieren vivir en una ciudad ordenada, con servicios y obras de infraestructura básica disponible, servicios de transporte urbano accesible, espacios de recreación planificados y cada días más segura desde el punto de vista hídrico. Esto solo será posible con reglas claras que colaboren para que ese derecho a garantizar sea no solo el de la vivienda digna, sino también de un hábitat digno.
Por lo expuesto, solicito a mis pares el acompañamiento necesario para la aprobación del presente proyecto.
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