Proyecto de Ordenanza
EXPTE: CO-0062--
Presentado: 15 MAY 2017
Régimen Especial de Promoción de Documentación Edilicia del Distrito La Costa
El proyecto de ordenanza plantea la creación de un "Régimen Especial de Promoción de Documentación Edilicia del Distrito La Costa”, cuyo objetivo es admitir la regularización, actualización y documentación edilicia, con otorgamiento del certificado final de obras en caso que corresponda, a aquellas edificaciones construidas con anterioridad a la entrada en vigencia de la presente que no han cumplido con la cota mínima de piso terminado de locales habitables exigida por la normativa –en tanto lleguen a una cota mínima de 15 IGN- y por tal situación antirreglamentaria no pueden realizar la documentación edilicia correspondiente.
Autores: Simoniello - González

 Art. 1: Creación. Créase el “Régimen Especial de Promoción de Documentación Edilicia del Distrito La Costa”, con el objeto de permitir que aquellas edificaciones construidas con anterioridad a la entrada en vigencia de la presente puedan obtener el Certificado Final de Obras, pese a no cumplir con la cota de nivel de piso terminado de locales habitables exigida por la normativa vigente.

Art. 2: Características: El régimen creado en el artículo precedente es de adhesión voluntaria. Aquellos particulares que decidan acogerse a las disposiciones previstas en la presente, asumirán en forma expresa la responsabilidad que pudiere surgir por haber realizado y/o adquirido construcciones o edificaciones en una cota de piso de locales habitables inferior a la mínima prevista en la normativa municipal.

Art. 3: Requisitos: Para poder incorporarse a las previsiones del régimen establecido en la presente, las edificaciones deberán reunir las siguientes condiciones:
a) Estar ubicadas en el sector de la ciudad identificado en el plano obrante como Anexo I de la presente Ordenanza.
b) Cumplir con una cota mínima de piso terminado de locales habitables de +15 IGM.
c) Cumplir con las demás disposiciones pertinentes de las ordenanzas Nº 11.748 –Reglamento de Ordenamiento Urbano-; 7.279 –Reglamento de Edificaciones- y toda otra normativa que resulte aplicable.

Art. 4: Plazo de vigencia: El régimen establecido en la presente ordenanza tendrá un plazo de vigencia de doce (12) meses, que comenzará a contarse a partir de los treinta (30) días de su publicación.
Durante tal período de tiempo los particulares que pretendan acogerse al régimen establecido en la presente podrán presentar las solicitudes de adhesión correspondientes, de conformidad a las pautas que establezca la reglamentación. Vencido el plazo referido, no se dará curso a solicitudes encuadradas en el marco de la presente.
Encomiéndase al Departamento Ejecutivo Municipal que realice una amplia difusión de lo previsto en la presente, fundamentalmente en la zona de la ciudad a que refiere el artículo precedente.

Art. 5: Multas: Quienes decidan acogerse en forma voluntaria a las previsiones del régimen establecido en la presente deberán abonar en concepto de multa, un monto podrá ser de hasta el cinco por ciento (5%) del presupuesto total de la obra proyectada de acuerdo a lo previsto en la Ordenanza Nº 7.279 Reglamento de Edificaciones de la ciudad de Santa Fe

Art. 6: Informes técnicos: Será requisito para el otorgamiento del Certificado Final de Obra, obtener informe favorable de la Secretaría de Recursos Hídricos.

Art. 7: Certificado Final de Obra. El Departamento Ejecutivo Municipal, una vez que se determine que se han cumplido las condiciones para incluir al inmueble en el régimen establecido en la presente, extenderá -en caso que corresponda- un certificado final de obras que contendrá como subtítulo “Certificado Especial de Final de Obra - Régimen de documentación edilicia distrito La Costa” y tendrá el número de ordenanza que se le asigne a la presente. Asimismo, la reglamentación determinará las características formales y la información que deberá contener el instrumento aludido.

Art. 8: Información: Una vez finalizado el plazo previsto en el artículo 4º, el Departamento Ejecutivo Municipal informará al Honorable Concejo Municipal toda aquella información referida a la aplicación del régimen establecido por la presente ordenanza.

Art. 9: Convenios: Facúltese al Departamento Ejecutivo Municipal a celebrar convenios con los Colegios Profesionales correspondientes u otras entidades u organismos, a efectos de fomentar la implementación del Plan creado por la presente.

Modificaciones a las Ordenanzas Nº 11.748 -Reglamento de Ordenamiento Urbano- y N° 7.279 –Reglamento de Edificaciones-

Art. 10: Modifícase el artículo 76º de la Ordenanza Nº 11.748 -Reglamento de Ordenamiento Urbano-, el que quedará redactado de la siguiente manera:

“Artículo 76: DISTRITO R 7 – RESIDENCIAL DE BAJA DENSIDAD CON CARACTERÍSTICAS DE BARRIO SUBURBANO
CARÁCTER:
Zonas comprendidas dentro del perímetro defendido por las defensas contra inundaciones, destinada a la localización predominante de uso residencial de baja densidad y de actividades compatibles, con valores paisajísticos a preservar.
LÍMITES: Según Plano de Distritos de Zonificación.
SUBDIVlSIONES:
Dimensiones mínimas de lotes: 20,00 m de frente y 800 m2 de superficie.
No se admiten subdivisiones con parcelas internas.
URBANIZACIONES:
Dimensiones mínimas de lotes: 20,00 m de frente y 800 m2 de superficie.
Infraestructura mínima requerida:
Nivelación y limpieza de terreno.
Apertura, abovedamiento y cuneteo de calles, asegurando el libre escurrimiento de las aguas, según los niveles que establezca la Municipalidad.
Cruce de caños en bocacalles.
Cruce peatonal de calles (sólo en los casos que la Municipalidad lo requiera).
Forestación en calles y espacios verdes.
Red eléctrica de baja tensión y alumbrado público.
Tendido de red domiciliaria de agua potable por extensión de la red existente o por perforación y bombeo con torre tanque de reserva. Este último caso se exigirá para la urbanización de parcelas mayores de 10 Ha (diez hectáreas).
FACTOR DE OCUPACIÓN DEL SUELO:
FOS = 0,30.
FACTOR DE OCUPACIÓN TOTAL:
FOT = 0,40.
FACTOR DE IMPERMEABILIZACIÓN DEL SUELO:
FIS = 0,50
DISPOSICIONES PARTICULARES:
1) Todos los edificios tendrán como cota mínima de piso terminado de locales habitables +16,00 IGM. Esta condición deberá figurar en toda mensura que se realice sobre terrenos pertenecientes a este Distrito y en los boletos de compra venta y/o escrituras que se confeccionen a partir de la fecha de promulgación de la presente.
2) Retiros
a) De frente: La edificación distará no menos de 5,00 m de la Línea Municipal. 

b) En los lotes de esquina con lados iguales o mayores a 20 mts. los retiros se efectuarán paralelamente a la Línea Municipal de ambas calles.
En lotes con lados menores a 20 mts.se aplicara retiro de frente solo en el lado mayor (inc. f).

c) Para el caso en que la Línea de Edificación determinada por el retiro obligatorio no sea perpendicular a los ejes medianeros de la parcela, se podrá modificar ésta, haciéndola perpendicular a los mismos, siempre que se mantenga el valor de la superficie libre de la edificación. 

d) Se podrá edificar hasta un 30% en el sector de la superficie libre resultante de aplicar el retiro obligatorio, siempre que:
d. 1) Se compense con un área libre de edificación de superficie igual y mayor a 1,5 de la superficie edificada en la zona de retiro, a excepción de los lotes en esquina de los cuales se podrá compensar con una superficie igual o mayor a 1.
d. 2) La nueva área libre esté ubicada detrás de las líneas de edificación exigida y unida al área anterior por medio de su lado mayor.
d. 3) La unión de las áreas Iibres de edificación sea sin solución de continuidad.
d. 4) La edificación cubierta o semicubierta y salientes sobre la zona de retiro obligatorio no ocupen más de un 40% del o de los frentes del lote, no debiendo en casos de lotes en esquinas considerarse la línea de ochava.
d. 5) La altura de la edificación que avance sobre la zona de retiro no deberá superar los 3,50 m de altura.
d. 6) No se proyecten salientes fuera de la Línea Municipal.
d. 7) En lotes en esquina la compensación se aplicara tomando la longitud total de la líneas municipales y línea municipal de ochava

e) laterales:
e.1) En lotes de ancho igual o mayor a 20 metros, se deberán dejar un retiro lateral de 3,50 m cómo mínimo de cada lado del lote, o un retiro lateral mínimo de 5 m en uno de sus lados.
e.2) En lotes de ancho inferior a 20 metros, se deberá dejar por lo menos un retiro lateral mínimo de 3,50 m en uno de sus lados.
e.3) En lotes en esquina no se exigirán retiros laterales
e.4) No se admitirá la compensación en retiros laterales.
e.5) Las medidas de los retiros laterales se tomarán a los ejes medianeros más próximos.
e.6) Se admitirán la ejecución de asadores, pérgolas y piscinas en estos retiros.

f) de fondo: según Línea de Fondo Libre de Manzana.
3) Quedan eximidas del cumplimiento del retiro obligatorio aquellas parcelas que cuenten con antecedentes de construcción con ocupación del mismo a condición de que respeten el perfil edificado.
4) Altura de la edificación:
Los edificios tendrán una altura máxima de 6,00 (seis metros).
5) Salientes en fachadas retiradas:
Se permitirá construir aleros o balcones abiertos y cuerpos cerrados, debiéndose cumplimentar con los requisitos determinados por el Reglamento de Edificaciones, (Ordenanza Nº 7.279/76).
6) Cercos:
Los cercos que se construyan en el frente y en los ejes divisorios desde la Línea Municipal hasta la Línea de Edificación no deberán constituir un cerramiento a las visuales, debiendo en el caso de constituirse en mampostería u otro material opaco no tener más de 0.60 m de altura. La materialización que se proponga debe permitir el normal escurrimiento de las aguas de lluvia.
Se admitirá la colocación de rejas y vidrios o cristales de seguridad en el frente y ejes divisorios hasta una altura de 2,50 mts. Asimismo se admitirá la colocación de alambrado como cerco perimetral, de acuerdo a la reglamentación que establezca el Departamento Ejecutivo Municipal, según las pautas estipuladas en el Reglamento de Edificaciones
7) Veredas:
Se construirán en toda la longitud del frente del predio y acorde a los materiales y requisitos fijados por la Ordenanza N° 7.279. En aquellas calles en las que no esté materializado el cordón público, no se exigirá la ejecución de la vereda, siempre que la superficie destinada a ella se encuentre nivelada, apisonada y desmalezada.
8) Anuncios o carteles comerciales:
Los anuncios podrán instalarse:
a) Sobre los planos de fachadas siempre que la suma de las superficies de los mismos no exceda de 4 m2 o del 10 % de la superficie de fachada.
b) Salientes de fachadas, pudiendo superar la Línea Municipal, con una superficie máxima de 2 m2.
9) En caso de parcelas adyacentes o colindantes a obras patrimoniales los nuevos edificios, construcciones o mejoras deben adaptarse a la altura y el retiro del o de los edificios de valor patrimonial contiguos.
10) Si la diferencia entre la cota de umbral y la del terreno natural es inferior a 1,50 m se podrá rellenar la superficie edificable. Si es mayor, en el nivel inferior podrán colocarse locales secundarios o bien podrá quedar como un área de libre escurrimiento.
11) No se admitirán elevaciones de nivel del terreno en toda su extensión sea por relleno o terraplenado
12) Se admitirá el uso de cubiertas de paja o de tierra cruda con vegetación superior en locales no habitables y la aplicación de técnicas constructivas que utilicen tierra cruda como material de construcción, siempre que las edificaciones resultantes cumplan con condiciones de habitabilidad, higiene y seguridad y que estos materiales se utilicen retirados de los ejes divisorios entre predios.”.

Art. 11: Modifícase el artículo 77º de la Ordenanza Nº 11.748 -Reglamento de Ordenamiento Urbano-, el que quedará redactado de la siguiente manera:

“Artículo 77: DISTRITO: R 8 – RESIDENCIAL DE BAJA DENSIDAD A PRESERVAR
CARÁCTER:

Zonas comprendidas dentro del perímetro defendido por las defensas contra las inundaciones, destinada a la localización de uso residencial de baja densidad y de actividades compatibles, con valores paisajísticos que es de interés mantener
SUBDlVlSIONES:
Dimensiones mínimas de lotes: 12 m de frente y 300 m2 de superficie.
No se admiten subdivisiones con parcelas internas.
URBANIZACIONES:
Dimensiones mínimas de lotes: 12 m de frente y 300 m2 de superficie.
Infraestructura mínima requerida para nuevas urbanizaciones:
- Nivelación y limpieza del terreno.
- Apertura, abovedamiento y cuneteo de calles, asegurando el libre escurrimiento de las aguas, según los niveles que establezca la Municipalidad.
- Cruce de caños en bocacalles.
- Cruce peatonal de calles.
- Forestación de calles y espacios verdes.
- Red eléctrica de baja tensión y alumbrado público.
- Tendido de red domiciliaria de agua potable, por extensión de la red existente, o por perforación y bombeo con torre tanque de reserva. En este último caso se exigirá para las urbanizaciones de parcelas mayores de 10 Ha.
FACTOR DE OCUPACIÓN DEL SUELO:
FOS = 0,30
FACTOR DE OCUPACIÓN TOTAL:
FOT = 1.
FACTOR DE IMPERMEABILIZACIÓN DEL SUELO:
FIS = 0,50
RETIROS:
De frente: todas las construcciones que se ejecuten en el Distrito deberán dejar un retiro de 2,50 m (dos metros con cincuenta) de la Línea Municipal, con excepción de las construcciones que se ejecuten en las parcelas con frente a la calle Antonio De Petre que deberán construirse obligatoriamente sobre Línea Municipal y entre medianeras.
En los lotes de esquina con lados iguales o mayores a 12mts. los retiros se efectuarán paralelamente a la Línea Municipal de ambas calles.
En lotes con lados menores a 12mts.se aplicara retiro de frente solo en el lado mayor.
Para el caso en que la Línea de Edificación determinada por el retiro obligatorio no sea perpendicular a los ejes medianeros de la parcela, se podrá modificar ésta, haciéndola perpendicular a los mismos, siempre que se mantenga el valor de la superficie libre de edificación.
Se podrá edificar hasta un 30% en el sector de la superficie libre resultante de aplicar el retiro obligatorio siempre que:
Se compense con un área libre de edificación de superficie mayor o igual a 1,5 de la superficie edificada en la zona de retiro, a excepción de los lotes en esquina de los cuales se podrá compensar con una superficie igual o mayor a 1.
La nueva área libre esté ubicada detrás de las líneas de edificación exigida y unida al área anterior por medio de su lado mayor.
La unión de las áreas libres de edificación sea sin solución de continuidad.
La edificación cubierta o semicubierta y saliente sobre la zona de retiro obligatorio no ocupen más de un 40% del o de los frentes del lote, no debiendo en caso de lotes en esquina considerarse la línea de ochava.
La altura de la edificación que avance sobre la zona de retiro no deberá superar los 3,50 m (tres metros cincuenta centímetros metros) de altura.
En lotes en esquina la compensación se aplicara tomando la longitud total de las líneas municipales y línea municipal de ochava.
No se proyecten salientes fuera de la Línea Municipal.
ALTURA DE EDIFICACIÓN:
Altura máxima de edificación permitida = 6,00 m (seis metros).
SALIENTES EN FACHADAS RETIRADAS:
Se permitirá construir aleros o balcones abiertos y cuerpos cerrados, debiéndose cumplimentar con los requisitos determinados por el Reglamento de Edificaciones, (Ordenanza Nº 7.279/76).
CERCOS:
Los cercos que se construyen en el frente y en los ejes divisorios desde la Línea Municipal hasta la Línea de Edificación no deberán constituir un cerramiento a las visuales, debiendo en el caso de constituirse en mampostería u otro material opaco no tener más de 0.60 m de altura.
Se admitirá la colocación de rejas y vidrios o cristales de seguridad en el frente y ejes divisorios hasta una altura de 2,50 mts. Asimismo se admitirá la colocación de alambrado como cerco perimetral, de acuerdo a la reglamentación que establezca el Departamento Ejecutivo Municipal, según las pautas estipuladas en el Reglamento de Edificaciones
VEREDAS:
Se construirán en toda la longitud del frente del predio y acorde a los materiales y requisitos fijados por la Ordenanza N° 7.279. En aquellas calles en las que no esté materializado el cordón público, no se exigirá la ejecución de la vereda, siempre que la superficie destinada a ella se encuentre nivelada, apisonada y desmalezada.
CASOS O SITUACIONES PARTICULARES:
Todas las construcciones que se ejecuten en el Distrito R8, deberán tener como mínima cota de los locales habitables, la equivalente a la cota +16,00 IGM. Esta condición deberá figurar en toda mensura que se realice sobre terrenos pertenecientes a este Distrito y en los boletos de compra venta y/o escrituras que se confeccionen a partir de la fecha de promulgación de la presente”.
DISPOSICIONES PARTICULARES:
Se admitirá el uso de cubiertas de paja o de tierra cruda con vegetación superior en locales no habitables y la aplicación de técnicas constructivas que utilicen tierra cruda como material de construcción, siempre que las edificaciones resultantes cumplan con condiciones de habitabilidad, higiene y seguridad y que estos materiales se utilicen retirados de los ejes divisorios entre predios
Art. 12: Modifícase el inc. c) al artículo 6.1.2. de la de la Ordenanza N° 7279/76 – Reglamento de Edificaciones el que quedará redactado de la siguiente manera:
“C) Cercos en predios de los Distritos Colastiné y La Guardia:
En los Distritos de Colastiné y La Guardia se permitirá que los predios estén cercados con alambrado.”

Disposiciones generales

Art. 13: Procédase a la redacción del texto ordenado de las Ordenanza Nros. 7.279/66 -Reglamento de Edificaciones- y 11.748 –Reglamento de Ordenamiento Urbano-.

Art. 14: Comuníquese al Departamento Ejecutivo Municipal.-

 

Por medio de la presente iniciativa se plantea la creación de un "Régimen Especial de Promoción de Documentación Edilicia del Distrito La Costa”, cuyo objetivo es admitir la regularización, actualización y documentación edilicia, con otorgamiento del certificado final de obras en caso que corresponda, a aquellas edificaciones construidas con anterioridad a la entrada en vigencia de la presente que no han cumplido con la cota mínima de piso terminado de locales habitables exigida por la normativa –en tanto lleguen a una cota mínima de 15 IGN- y por tal situación antirreglamentaria no pueden realizar la documentación edilicia correspondiente.

El régimen que se presente crear, es de adhesión voluntaria y aquellos particulares que decidan acogerse a sus disposiciones, deberán asumir en forma expresa la responsabilidad que pudiere surgir por haber realizado y/o adquirido construcciones o edificaciones en una cota de piso de locales habitables inferior a la mínima prevista en la normativa municipal.

Asimismo, el certificado que el Departamento Ejecutivo Municipal podrá otorgar en el marco del régimen propuesto sólo tendrá por finalidad declarar que se ha constatado que la construcción o edificación cumple con la totalidad de las normas edilicias aplicables.

La propuesta plantea un plazo de duración de doce (12) meses y prevé –como ámbito de aplicación espacial- a los distritos R7 y R8 de acuerdo a las disposiciones previstas en el Reglamento de Ordenamiento Urbano y al sector del distrito C3 definido e identificado en el Reglamento de Ordenamiento Urbano, pero desde la intersección de la Ruta Provincial Nº 1 y la Ruta Nacional Nº 168, hasta la Intersección de la Ruta Provincial Nº 1 y Callejón Laborié.

Las solicitudes de adhesión al régimen propuesto, deberán cumplir con una serie de requisitos y el Departamento Ejecutivo Municipal no podrá otorgar certificado final de obras, ni dar curso favorable a aquellas actuaciones –tramitadas en el marco del régimen planteado- que no tuvieren dictamen favorable de la Secretaría de Recursos Hídricos y de la Dirección de Gestión de Riesgos.

Por otra parte, se proponen –además- una serie de modificaciones a las Ordenanzas Nº 11.748 -Reglamento de Ordenamiento Urbano- y Nº 7279/76 –Reglamento de Edificaciones- con el objeto de actualizar y adecuar a la realidad actual del sector alcanzado por la iniciativa algunas normas que regulan los aspectos urbanísticos y edilicios de la referida zona, de modo de generar un marco normativo propicio para la regularización y documentación edilicia.

Por lo expuesto, solicito a mis pares el acompañamiento necesario para la aprobación del presente proyecto.

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